Gayrimenkul Mevzuatı Ders Notları

Temel Kavramlar

• Aynî Hak: Eşya üzerinde doğrudan hâkimiyet sağlayan ve herkese karşı ileri sürülebilen haktır.
• Zilyetlik: Bir şey üzerinde fiili hâkimiyet ve zilyetlik iradesine sahip olma durumudur.
• Asli - Fer'i Zilyetlik: Malik sıfatıyla zilyet olan asli; kiracı, ödünç alan gibi sınırlı hak sahipleri fer'i zilyettir.
• Hükmen Teslim: Malikin zilyetliği devrederken özel bir sebeple malı elinde tutmaya devam etmesidir.

Temel Kavramlar

• Tescil: Aynî hakların tapu kütüğüne kaydedilmesidir; kural olarak kurucudur.
• Şerh: Kişisel hakların etkisini güçlendiren veya tasarruf yetkisini kısıtlayan geçici/ek kayıtlardır.
• Beyan: Taşınmazla ilgili fiili veya hukuki durumları belirten açıklayıcı kayıtlardır.
• Olağan Zamanaşımı: Yolsuz tescil + iyi niyet + 10 yıl zilyetlik ile mülkiyet kazanımıdır.

Önemli Formüller

Temel Kavramlar

• Nazım İmar Planı: Genel arazi kullanım biçimlerini ve ulaşım sistemlerini gösteren 1/5.000 ölçekli ana plan.
• Uygulama İmar Planı: Yapı adalarını, yolları ve yapılaşma koşullarını (TAKS, KAKS) ayrıntılı gösteren 1/1.000 ölçekli plan.
• Mücavir Alan: Belediye sınırları dışında olup belediye denetimine verilen alan.
• Eşik Analizi: Doğal ve fiziki verilerin çakıştırılarak yerleşime uygun alanların belirlenmesi yöntemi.

Önemli Formüller

Temel Kavramlar

• Asgari Tarımsal Arazi Büyüklüğü: Tarım arazilerinin bölünemeyeceği, Bakanlıkça belirlenen en küçük parsel büyüklüğü (Mutlak: 2 ha, Dikili: 0,5 ha, Örtü altı: 0,3 ha).
• Ekonomik Bütünlük: Aynı kişiye ait arazilerin birbirine bağımlı işletilmesi; sınırdaş olmayanlarda 10 km mesafe sınırı vardır.
• Plan İşlem Numarası (PİN): Her tür plan ve değişikliği için Bakanlık sisteminden alınması zorunlu olan takip numarası.
• Aleniyet: İmar planlarının halka açık olması; idarenin planları ilan etme ve kopyalarını verme yükümlülüğü.

Önemli Formüller

Temel Kavramlar

• Düzenleme Ortaklık Payı (DOP): İmar uygulaması sırasında yollar, parklar gibi umumi hizmetler için taşınmaz sahiplerinden bedelsiz kesilen alan (Max %45).
• İfraz ve Tevhit: Bir parselin parçalara ayrılması (ifraz) veya birden fazla parselin birleştirilmesi (tevhit) işlemi.
• Yapı Ruhsatı: İnşaata başlamak için belediye veya valilikten alınan resmi izin belgesi.
• Eşdeğer Alan: Bir sosyal donatı alanı kaldırıldığında, aynı hizmet etki alanı içinde ayrılması zorunlu olan benzer nitelikteki yeni alan.

Önemli Formüller

Temel Kavramlar

• Yapı Ruhsatı: Bir inşaata başlamak için belediye veya valilikten alınan resmi izin belgesidir.
• Yapı Kullanma İzni (İskân): İnşaatı biten yapının projesine uygun olduğunu ve kullanılabileceğini gösteren belgedir.
• Esaslı Tadilat: Yapının taşıyıcı sistemini, alanını veya kullanım amacını değiştiren, ruhsata tabi işlemlerdir.
• Muvakkat Yapı: İmar planında geçici olarak izin verilen ve en fazla 10 yıl süresi olan yapılardır.

Önemli Formüller

Temel Kavramlar

• Muvakkat Yapı: İmar planında umumi hizmete ayrılmış ancak henüz uygulama yapılmamış alanlarda 10 yıl süreyle izin verilen geçici yapılar.
• Değer Artış Payı: İmar planı değişikliği ile taşınmazın değerinde meydana gelen artışın %90'ının kamuya ödenmesi.
• Yapı Kayıt Belgesi: 31/12/2017 öncesi ruhsatsız veya aykırı yapılar için beyan üzerine alınan ve yapıyı yasal statüye yaklaştıran belge.
• Mücavir Alan: Belediye sınırları dışında olup, belediyenin imar mevzuatı bakımından sorumluluğu altında olan alanlar.

Önemli Formüller

Temel Kavramlar

• Yapı Kayıt Belgesi (YKB): 31/12/2017 öncesi ruhsatsız veya aykırı yapılara verilen, yıkım kararlarını durduran belge.
• DOP (Düzenleme Ortaklık Payı): İmar düzenlemesi sırasında kamu alanları için kesilen, en fazla %45 olan mülkiyet payı.
• İfraz / Tevhit: İfraz parselin bölünmesi, tevhit ise bitişik parsellerin birleştirilmesi işlemidir.
• DOPO: Düzenleme ortaklık payı oranı; toplam DOP alanının toplam parsel alanına oranıdır (7 basamaklı hesaplanır).

Önemli Formüller

Temel Kavramlar

• Düzenleme Ortaklık Payı (DOP): Kamu hizmetleri için parsellerden bedelsiz alınan, maksimum %45 olan kesinti oranı.
• Bedele Dönüştürme: Yapılaşma nedeniyle DOP kesilemeyen alanların nakdi bedelinin tahsil edilmesi.
• Geri Dönüşüm: Mahkeme kararıyla iptal edilen planların eski kök parsellerine döndürülmesi süreci.
• PARSİD: İmar uygulamalarının ilan edildiği ve dijital olarak takip edildiği sistem.

Önemli Formüller

Temel Kavramlar

• Hatalı Parselasyon Planları: Tescilli parselasyon planlarındaki maddi hataların (örneğin DOP'un yanlış hesaplanması, korunan alanların uygunsuz kullanımı) mevcut plan üzerinden giderilememesi halinde, hatanın düzeltilmesi için geri dönüşüm ve yeni imar uygulaması işlemlerinin eş zamanlı yapılabildiği durum.
• İmar Hakkı Aktarımı: Belirli koşulları sağlayan alanlarda (örneğin KOP oluşan veya kamu eline geçmeyen hizmet alanları) imar planı veya plan hükmü ile yapılabilecek, alıcı ve verici parselin değer tespitleri üzerinden gerçekleşen ve verici parselin kamuya bedelsiz terkini gerektiren işlem.
• Mekânsal Planlama Kademeleri: Mekânsal Strateji Planı, Çevre Düzeni Planı, Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planı şeklinde, üst kademeden alt kademeye doğru birbiriyle kademeli birliktelik içinde olması gereken planlama hiyerarşisi.
• Plan Raporu: Mekânsal planlara ilişkin, planın türü, ölçeği, kapsamı ve özelliğine göre vizyon, amaç, hedefler, stratejiler, alan kullanım kararları, yoğunluk ve yapılaşma esasları gibi açıklamalara yer verilen, planın ayrılmaz bir parçası olan belge.

Temel Kavramlar

• İmar Durum Belgesi: Bir parselin kanun, plan ve yönetmeliklere göre kullanım kararlarını ve yapılaşma şartlarını gösteren belge.
• KAKS (Emsal): Yapının inşa edilen tüm kat alanları toplamının imar parseli alanına oranı.
• TAKS: Taban alanının imar parseli alanına oranı. Genel olarak %40'ı geçemez, istisnai durumlarda %60.
• Kırmızı Kot: Uygulama imar planında gösterilen yolun kullanıma hazır kotu.

Temel Kavramlar

• Gündüz Bakımevi (Konut Parseli): Yapı inşaat alanı 15.000 m2 ve bağımsız bölüm sayısı 150'den fazla konut parsellerinde zorunlu, alanı 200 m2'den fazla olmamalı, ayrı giriş kapısı bulunmalı, parsel bahçesinde korunaklı çocuk oyun bahçesi düzenlenmeli.
• Aile Sağlığı Merkezi (Ticaret+Konut Parseli): Yapı inşaat alanı 25.000 m2 ve bağımsız bölüm sayısı 250'den fazla parsellerde zorunlu. İlk 250 konut için 120 m2, ilave her 500 konut için 50 m2 ek kapalı alan.
• Karma Kullanım Alanları: Tek başına konut olarak kullanılmamak koşuluyla, ticaret, turizm, konut kullanımlarından konut hariç sadece birinin veya ikisinin veya tamamının birlikte yer aldığı alanlar.
• Taban Alanı: Tabii veya tesviye edilmiş zemin üzerinde kolonlar üzerinde inşa edilen yapılarda, zemine oturan en dış çeperlerdeki kolonların dış yüzeylerinin en kısa doğru parçalarıyla birleştirilmesiyle belirlenen alan.

Temel Kavramlar

• İskân Kanunu'nun 40. maddesine göre, özel kanun hükümleri ve millî güvenlik nedeniyle tahsis edilmiş veya 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu hükümlerine göre tesis edilecek askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgeleri sınırları kapsamında kalan yerler iskân hizmetlerinde kullanılmaz.
• İskân Kanunu'nun 39. maddesine göre, köy tüzel kişiliğine ait arsa ve araziler, köy ihtiyar heyetince karar verildiği takdirde Kanun kapsamında kullanılabilir.
• İskân Kanunu Uygulama Yönetmeliği'nin 4. maddesinin 2. fıkrasına göre, iskân edileceklerin hayat seviyesinin tespitinde, tespit tarihinde onaltı yaşından büyük işçiler için yürürlükte olan asgari ücretin otuz günlük brüt tutarının onsekiz katı esas alınır.
• İskân Kanunu Uygulama Yönetmeliği'nin 4. maddesinin 3. fıkrasına göre, yerlerini terk etmek zorunda kaldıklarının kabulü için yerleşim biriminin tamamen kamulaştırılmış olması veya yerleşim birimi kısmen kamulaştırılan yerlerde, ailenin konutunun kamulaştırılacak olması şarttır.

Temel Kavramlar

• Sebebe (Nedene) Bağlılık Kuralı: Tapu kütüğünde tescilin ayni bir sonuç doğurabilmesi için geçerli bir hukuksal nedene dayanması zorunluluğu.
• Yolsuz Tescil: İdari yargı kararıyla idari işlemlerin (imar planı, yapı ruhsatı) iptali sonucu tapu kayıtlarının hukuki dayanaktan yoksun kalması durumu.
• İyi Niyetli Üçüncü Kişinin Korunması (TMK m. 1023): Tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya ayni hak kazanan üçüncü kişinin hakkının korunması.
• Cins Değişikliği: Yapı ruhsatı verilmeden önce parselin 'arsa' niteliğine dönüştürülmesi (yapı, ağaç, muhdesatların yıkımı) veya yapısızdan yapılı hale gelen taşınmazların nitelik değişikliği.

Temel Kavramlar

• Kat Malikleri Kurulu: Anagayrimenkulün yönetiminden sorumlu, kat maliklerinden oluşan genel kurul.
• Yönetim Planı: Anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini düzenleyen, bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmünde belge.
• Yönetici: Kat malikleri kurulunca atanmış veya mahkemece görevlendirilmiş, anagayrimenkulün genel yönetim işlerini yürüten kişi veya kurul.
• Denetçi: Kat malikleri kurulunca seçilen, yöneticinin görevdeki tutumunu ve hesaplarını denetleyen kişi veya kurul.

Temel Kavramlar

• Belediyeler, ihbar ve kıdem tazminatlarının ödenmesi konusunda Çevre ve Şehircilik Bakanlığının onayı ile borçlanma yapabilir. Bu borçlanmalar, ihbar ve kıdem tazminatı dışında hiçbir gider için kullanılamaz.
• Mevzuatla orman köyleri ve orman köylüsüne tanınan hak, sorumluluk ve imtiyazlar, orman köyü iken mahalleye dönüşen yerler için devam eder. Bu hüküm, belde iken sakinleri orman köylüsüne tanınan hak, sorumluluk ve imtiyazlardan yararlanan mahalleye dönüştürülen beldeler için de geçerlidir.
• Hemşehri hukukuna göre, hemşehrilerin belediye idaresinin yardımlarından yararlanma hakları vardır ve bu yardımların insan onurunu zedelemeyecek koşullarda sunulması zorunludur.
• Belediyelerin görev ve sorumlulukları arasında imar, su, kanalizasyon, ulaşım, çevre sağlığı, temizlik, katı atık, şehir içi trafik, ağaçlandırma, park ve yeşil alanlar gibi kentsel altyapı hizmetleri bulunmaktadır. Ancak savunma sanayiine yönelik stratejik planlar hazırlamak, belediyelerin görev alanı dışındadır ve bu metinde belirtilmemiştir.

Temel Kavramlar

• Belediye teşkilat yapısı içerisinde birimlerin kurulması, kaldırılması veya birleştirilmesi yetkisi belediye meclisine aittir.
• Belediyenin ve bağlı kuruluşlarının norm kadroları, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve Devlet Personel Başkanlığı tarafından müştereken belirlenen ilke ve standartlar çerçevesinde tespit edilir.
• Sözleşmeli personele ödenecek net ücret, 657 sayılı Devlet Memurları Kanunu'na göre tespit edilecek her türlü ödemeler toplamının net tutarının yüzde 25 fazlasını geçmemek üzere belediye meclisi kararıyla belirlenir. Bu hesaplama, kadro unvanı için birinci derecenin birinci kademesi esas alınarak yapılır.
• Sözleşmeli personelden üç yıllık çalışma süresini tamamlayanlar talepleri hâlinde sözleşmeli personel olarak çalıştırılmalarına esas alınan memur kadrolarına atanır. Bu kapsamda memur kadrolarına atananların bir yıl süreyle diğer kamu kurum ve kuruluşlarına nakli yapılamaz.

Temel Kavramlar

• 6360 Sayılı Yasa: Türkiye'de büyükşehir belediyesi sayısını 16'dan 30'a çıkaran, büyükşehir sınırlarını il sınırı yapan ve özel idareler, beldeler, köyleri kaldırıp mahalleye dönüştüren kanundur.
• Yerinden Yönetim: Yürütme erkinin merkezi yönetim ile yerel yönetim birimleri arasında bölüşülmesini ve yetkilerin yerel birimler eliyle kullanılmasını gerektiren, halkın yönetime katılımını sağlayan bir yönetim anlayışıdır.
• Büyükşehir Belediyesi Tanımı: Sınırları il mülki sınırı olan, ilçe belediyeleri arasında koordinasyonu sağlayan, idari ve mali özerkliğe sahip, karar organı seçmenlerce seçilen kamu tüzel kişiliğidir. Kuruluşu için en az 750.000 nüfus şartı aranır.
• AYKOME (Altyapı Koordinasyon Merkezi): Büyükşehir içindeki altyapı hizmetlerinin koordinasyon içinde yürütülmesi amacıyla büyükşehir belediye başkanı veya görevlendirdiği kişinin başkanlığında kurulan merkezdir. Ortak programa alınan hizmetlerin bütçelerini toplar.

Temel Kavramlar

• Büyükşehir Belediyesi Koordinasyonu: Büyükşehir kapsamındaki belediyeler arasında hizmet uyum ve koordinasyonunu büyükşehir belediye meclisi sağlar. İhtilaflarda meclis yönlendirici ve düzenleyici kararlar alır.
• Kamulaştırma Tanımı: Kamu yararı gerektiren hallerde gerçek ve özel hukuk tüzelkişilerinin mülkiyetindeki taşınmazların, kaynakların veya hakların Devlet ve kamu tüzelkişilerince edinilmesi işlemidir.
• Kamulaştırma Bedeli Ödeme Şekli: Kural olarak nakden ve peşin ödenir. Bazı özel durumlarda (büyük enerji projeleri, iskân, orman, kıyı koruma, turizm) taksitle ödenebilir. Küçük çiftçiye ait toprak bedeli her halde peşin ödenir.
• İrtifak Hakkı Kamulaştırması: Mülkiyetin kamulaştırılması yerine, amaç için yeterliyse taşınmazın belirli kesimi, yüksekliği, derinliği veya kaynak üzerinde irtifak hakkı kurulabilir. Mülkiyet hakkı engellenmezse değer artış bedeli alınamaz.

Temel Kavramlar

• Taşınmaz Değerlemesini Etkileyen Unsurlar: Kent merkezine uzaklık, yol durumu, altyapı, verim, eğim, sulu/kuru olma, turizm/ticaret/konut ilişkisi, pazar durumu, kira/gelir, su kaynaklarıyla ilişki, ulaşım sistemleri, sit alanları, askeri yasak bölgeler, imar planı kısıtlamaları.
• Kamulaştırma Tarihi: İdare tarafından kamulaştırma bedelinin belirlenmesi ve taşınmazın adına tescili için tüm belgelerin mahkemeye teslim edilerek davanın açıldığı tarihtir. Değerleme bu tarihteki duruma göre yapılır.
• Arazilerde Değerleme Yöntemi: Gelir yöntemi temel alınır. Taşınmazın konumuna ve koşullarına göre, olduğu gibi kullanılması durumunda getireceği net gelire göre değerleme yapılır. Gelecekteki varsayımlar dikkate alınmaz.
• Sulu Arazi: Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Yasası'na göre, tarımı yapılan bitkilerin büyüme devresinde gereksinim duyduğu suyun, su kaynağından alınarak yeterli miktarda ve kontrollü bir şekilde karşılandığı arazilerdir. Şehir şebeke suyu ve tankerle sulanan araziler sulu arazi sayılmaz.

Önemli Formüller

Temel Kavramlar

• Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nca mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabında ve kamulaştırılan yapılara değer takdirinde kullanılan resmi birim maliyetler.
• Yıpranma Payı: Eski binaların inşaat maliyet bedelinden, Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzüğün 23. maddesindeki tablodaki oranlarda düşülen değer.
• Kamulaştırmasız El Atma: İmar planlarında kamu hizmetlerine ayrılan özel mülkiyetteki taşınmazlara, kamulaştırma yapılmaksızın fiilen veya hukuken el konulması. Yargıtay tarafından haksız fiil olarak kabul edilmiştir.
• Düzenleme Ortaklık Payı (DOP): Belediyeler veya valiliklerce yapılan arazi ve arsa düzenlemesi sırasında meydana gelen değer artışları karşılığında, herhangi bir bedel ödenmeksizin düşülen en çok %40'lık pay.

Önemli Formüller

Temel Kavramlar

• Geçici Madde 6, kamulaştırmasız el atma nedeniyle idareden bedel talep edilebilmesi için öncelikle uzlaşma usulünün uygulanmasını bir dava şartı olarak öngörmektedir.
• Yargıtay'ın 16.05.1956 tarihli ve E. 1956/1, K. 1956/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, usulüne uygun bir kamulaştırma yapılmaksızın taşınmaza el konulması durumunda malikin el atmanın önlenmesi davası açabileceği gibi, değer karşılığının verilmesini de talep edebileceğini belirtmiştir.
• Kamulaştırmasız el koyma kavramı, 09 Ekim 1956 tarihinden sonra, imar planlarında kamu hizmetlerine tahsis edilen özel mülkiyetteki taşınmazlara kamulaştırma yapmaksızın fiilen el konulmasıyla ortaya çıkmıştır. 09 Ekim 1956'dan önceki el koymalar 221 sayılı Yasa ile kamulaştırılmış sayılmıştır.
• Geçici Madde 6, bu madde kapsamında açılan davalarda mahkeme ve icra harçları ile her türlü vekalet ücretlerinin bedel tespiti davalarında öngörülen şekilde maktu olarak belirleneceğini hükme bağlamıştır.

Temel Kavramlar

• Resmî Senet: Sözleşme düzenlenmesini gerektiren tapu işlemlerinde zorunlu olan belge.
• İstem Belgesi: Sözleşme düzenlenmesini gerektirmeyen tapu işlemlerinde istem sahibinin kimlik ve yerleşim yeri bilgilerini içeren belge.
• Yevmiye Defteri: Tapu sicili üzerinde işlem yapılmasını gerektiren veya reddedilen istemlerin kaydedildiği defter; hakların üstünlüğü yazım tarih ve sıra numarasına göre belirlenir.
• Tasarruf Yetkisi: Taşınmazı satma, bağışlama, ipotek etme gibi işlemler yapabilme yetkisi; kural olarak tapu sicilinde adı yazılı kişiye aittir.

Temel Kavramlar

• Gayrimenkul malların yüz ölçüsü tapu sicilinde yazılı miktardan fazla çıktığında, bu fazlalığın bitişik araziye el uzatmaktan ileri gelmediği ve sınırca bir değişiklik olmadığına dair mahkeme kararı alınması durumunda sicile kaydolunur. Mahkeme bu kararı verirken incelemeler yapar, bitişik gayrimenkul maliklerini dinler ve harita eklenmesini ister.
• Planı veya resmi şekilde yapılmış haritası bulunan gayrimenkullerin gerek kazaen (yargı kararıyla) gerekse rızaen (anlaşmayla) parçalara ayrılmasında harita yapılması mecburidir.
• Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Ayrıca özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu da geçemez. Cumhurbaşkanı bu miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir.
• Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır.

Temel Kavramlar

• Kadastro Bölgeleri: Her ilin merkez ilçesi ile diğer ilçelerinin idari sınırları içinde kalan yerleri teşkil eder. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün teklifi ve bağlı Bakan onayı ile belirlenir.
• Kadastro Ekibi: En az iki kadastro teknisyeni, mahalle/köy muhtarı ve üç bilirkişiden oluşur. Fennî işler ihale yoluyla yaptırılabilir.
• Kadastro Komisyonu: Kadastro müdürü veya yardımcısının başkanlığında, bir kadastro üyesi ve itirazın mahiyetine göre kontrol mühendisi/tasarruf kontrol memurundan oluşur. Teknik ve hukuki itirazları inceler.
• Bilirkişiler: Belediye meclisi veya köy derneğince seçilen, 40 yaşını bitirmiş, yüz kızartıcı suçtan hüküm giymemiş, Türk vatandaşı, en az 10 yıl ikamet eden (mülki amir belirlemesinde bu şart aranmaz), okuma-yazma bilen kişilerdir. Menfaat çatışması durumunda görev yapamazlar.

Temel Kavramlar

• Türkiye'de kamu mallarını genel ve sistematik olarak düzenleyen bir yasa bulunmamaktadır. Bu konuda ilk girişim olan 1944 tarihli yasa tasarısı, Kamu İktisadi Teşebbüsleri'nin (KİT) mallarının konumu hakkındaki belirsizlikler nedeniyle yasalaşamamıştır.
• Kamu malları üzerindeki belirsizliklerin bir sonucu olarak, ülkemizde 'kamu'ya ait alanların 'özel mülkiyet'e açılması ile ilgili imar planlarında değişiklikler, özelleştirmeler ve özel yasalarla mülkiyetin devri faaliyetleri artarak devam etmektedir.
• Günümüzde kamuya ilişkin malların; hizmet malları, orta malları ve sahipsiz mallar şeklinde bir ayrımının yerleştiği belirtilmektedir.
• Kamu hizmetlerine özgülenmiş (tahsis edilmiş), idarenin kamu hizmetlerinde kendisinin kullandığı taşınmaz mallara 'hizmet malları' denilmektedir.

Temel Kavramlar

• Hazine Adına Tespit (3402, madde: 18): Tescile tabi ve ekonomik yarar sağlanması mümkün yerlerin Hazine adına tespiti. Orta malları, hizmet malları, ormanlar gibi yerler kazandırıcı zamanaşımı ile iktisap edilemez.
• Muhdesat (3402, madde: 19): Taşınmaz mal üzerinde malikinden başka bir kimseye veya paydaşlardan birine ait yapı veya tesisler. Kadastro tutanağının ve kütüğün beyanlar hanesinde gösterilir.
• İkinci Kadastro (3402, madde: 22): Evvelce kadastrosu yapılmış yerlerin yeniden kadastrosu hükümsüz sayılır. Hata düzeltme ve yenileme çalışmaları bu kuralın istisnasıdır.
• Kadastro Mahkemesi (3402, madde: 24-29): Her kadastro bölgesinde kurulan, Asliye Mahkemesi sıfatına sahip, taşınmaz mülkiyeti, ayni haklar, sınır uyuşmazlıkları ve veraset davalarına bakan tek hakimli mahkemeler. Adli tatile tabi değildir.

Temel Kavramlar

• Kanun ve ilgili mevzuata aykırı hareket edilmesi gibi durumlarda, İl Yapı Denetim Komisyonunun teklifi üzerine Bakanlıkça bir yıl yeni iş almaktan men cezası verilir.
• İzin belgesinin iptal edilerek faaliyetine son verilmesi için iki temel durum belirtilmiştir: Birincisi, son on takvim yılı içinde yeni iş almaktan men cezasının üçüncü kez alınması; ikincisi ise denetim sorumluluğu üstlenilen yapının taşıyıcı sisteminde, yapım aşamasında veya yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra on beş yıl içinde onarılamaz düzeyde yapısal bir hasarın oluşmasıdır. Bir ortağın vefat etmesi, hisse devriyle ilgili düzenlemelere tabi olsa da, doğrudan izin belgesinin iptali nedeni değildir.
• Yapı denetim kuruluşunda ortak veya görevli iken başkaca mesleki ve inşaat işleri ile ilgili ticari faaliyette bulunan veya laboratuvarlarda ortak olan veya görev alan yapı denetimi kuruluşunun ortakları, denetçi mimar ve mühendisleri ile diğer teknik elemanlarına İl Yapı Denetim Komisyonunun teklifi üzerine Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünce 10.000 Türk lirası idari para cezası verilir. Diğer seçenekler farklı ceza türlerine veya farklı idari müeyyidelere yol açan durumlardır.
• İdari para cezasına karşı on beş gün içinde yetkili idare mahkemesine itiraz edilebilir. Bu süre içinde itiraz yoluna başvurulmaması hâlinde idari para cezası kesinleşir.

Temel Kavramlar

• Şantiye şefinin aynı yapıda yapı müteahhidi olması durumunda, şantiye şefliği için ayrı bir sözleşme akdedilmesi şartı aranmaz. Bu durumun, yapı sahibi ile yapılan sözleşmede açıkça belirtilmesi yeterlidir.
• Şantiye şefinin görevleri arasında yapıyı mevzuata, ruhsata ve projelere uygun inşa ettirmek, denetim sırasında hazır bulunmak, yapı denetleme defterini muhafaza etmek ve belgeleri imzalamak yer alır. Yapı denetim kuruluşunun mali raporlarını denetlemek gibi bir görevi bulunmamaktadır.
• Şantiye şefinin herhangi bir sebepten dolayı yapı ile ilişiğinin kesilmesi hâlinde, bu durum yapı müteahhidi tarafından, en geç üç iş günü içinde yapı denetim kuruluşuna bildirilmelidir.
• Yapı müteahhidi ve onu temsilen görevlendirilen şantiye şefi, yapım işlerindeki kusurlardan dolayı zincirleme (müteselsilen) sorumludur.

Önemli Formüller

Temel Kavramlar

• Yapı Denetim Hizmet Bedeli: Yapı denetim kuruluşlarının, yapıların mevzuata uygunluğunu denetlemesi karşılığında aldığı ücrettir. Süreye ve inşaat alanına göre oranları değişir.
• Seviye Tespit Tutanağı: Yapım işlerinde belirli aşamalardaki fiziki gerçekleşme oranını gösteren, yapı denetim kuruluşu, yapı sahibi ve müteahhit tarafından tanzim edilen belgedir.
• Teminat: Yapı denetim kuruluşlarından alınan, Kanun'da belirtilen değerlerde ve tutarda (385.079,10 TL) olması gereken, haczedilemez ve ihtiyati tedbir konulamaz güvence.
• 6306 sayılı Kanun: Afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların dönüştürülmesi, sağlıklı ve güvenli yaşam çevreleri oluşturulması amacıyla çıkarılan Kanun.

Önemli Formüller

Temel Kavramlar

• Kanun kapsamında Başkanlığa devredilen Hazine taşınmazları, Bakanlığın bağlı, ilgili ve ilişkili kurum ve kuruluşları ile bunların iştiraklerine, belediyelere ve bunların şirketlerine, kamu kurum ve kuruluşları ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilir. Bu, kentsel dönüşüm süreçlerini hızlandırmak ve ilgili paydaşlara kolaylık sağlamak amacıyla yapılan bir düzenlemedir.
• Başkanlığın taşınmaz mülkiyetini anlaşma sağlanmak kaydıyla menkul değere dönüştürme yetkisi, kentsel dönüşüm projelerinin finansmanında yenilikçi yaklaşımlar sunmayı hedefler. Bu sayede, taşınmazların likiditesini artırarak ve farklı yatırımcı profillerine hitap ederek projelere daha fazla finansal kaynak çekilmesi amaçlanır. Bu durum, yatırımcılara daha esnek finansman imkanları sunarak dönüşüm süreçlerini hızlandırmaya katkıda bulunur.
• Başkanlığın ön alım hakkı, Başkanlığın/Hazinenin bu Kanun kapsamındaki taşınmazlarda paydaş olup olmadığı ile bu taşınmazlarda paylı veya müstakil mülkiyet olup olmadığına bakılmaksızın kullanılır. Bu, Kanunun özel bir düzenlemesidir ve ön alım hakkının geniş bir şekilde uygulanmasını sağlar. Dolayısıyla, Başkanlığın paydaş olup olmaması bir koşul değildir.
• Kanun kapsamındaki alanlar ve parsellere ilişkin olarak onaylanan imar ve parselasyon planları, ilgili çevre, şehircilik ve iklim değişikliği il müdürlüğünde on beş gün süreyle ilan edilir. Bu ilan süresi, planlara itiraz hakkının kullanılabilmesi için tanınan yasal sürenin başlangıcıdır.

Temel Kavramlar

• Riskli Alan Belirleme: Deprem riski taşıyan ve dönüşüm gerektiren alanların tespiti süreci. Talep, İdare veya maliklerce Başkanlığa yapılır ve Cumhurbaşkanı onayı ile kesinleşir.
• Riskli Yapı Tespiti: Teknik incelemelerle bir yapının yıkılma riski taşıdığının belirlenmesi. Başkanlık, İdare veya lisanslı kurum/kuruluşlar tarafından yapılır.
• Lisanslı Kurum/Kuruluşlar: Riskli yapı tespiti yapmaya yetkilendirilmiş kamu kurumları, üniversiteler, özel şirketler ve sivil toplum kuruluşları.
• Mühendis Şartları: Riskli yapı tespitinde görev alacak mühendislerin mesleki deneyim, eğitim ve sınav başarı şartları. Öğretim üyeleri için bazı istisnalar bulunur.

Önemli Formüller

Temel Kavramlar

• Sözleşme Feshi: İnşaat yapım sözleşmelerinin müteahhitin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda, belirli süreler ve koşullar altında idari yollarla sonlandırılması.
• Resen Fesih: İlgililerin muvafakati aranmaksızın, yasal şartların oluşması halinde idare tarafından otomatik olarak sözleşmenin feshedilmiş sayılması.
• Oturma Hakkı: Yoksul veya dar gelirli hak sahiplerine, borçlanma bedelini ödeyememeleri halinde, belirli şartlarla yeni konut üzerinde tanınan ve tapuda paylı mülkiyet olarak tescil edilen hak.
• Salt Çoğunluk: Hisseleri oranında paydaşların yarıdan bir fazlasının (çoğunluğunun) kararı. Kentsel dönüşüm uygulamalarında birçok karar için esastır.

Temel Kavramlar

• Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında, tahliyesi gerçekleştirilen yapıların yıktırılması için yıkım ruhsatı, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile yapılan anlaşmada belirlenen şekil ve şartlarda yüklenici ya da maliklerden biri veya birkaçının veya bunların vekillerinin müracaatı üzerine İdarece düzenlenir. Bu, sürecin hukuki dayanağını ve katılım gerekliliğini gösterir.
• Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında, idari makamlarca zorla tahliyenin yapılacağı bildirimine rağmen otuz günden az olmamak üzere verilen süre içinde de tahliye gerçekleşmezse, bu yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir.
• Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında yapılacak planlarda; afet risklerinin azaltılması, fiziksel çevrenin iyileştirilmesi, korunması ve geliştirilmesi, sosyal ve ekonomik gelişmenin sağlanması, enerji verimliliği ve iklim duyarlılığı ile yaşam kalitesinin artırılması esastır. Mülkiyet hakkının sınırsız genişletilmesi bu ilkeler arasında yer almamaktadır, aksine kentsel dönüşüm süreçleri mülkiyet haklarına belirli kısıtlamalar getirebilir.
• Kira sözleşmesinin tanımına göre, kiracı bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiraya verene bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Temel Kavramlar

• Döviz Endeksli Sözleşmelerde Türk Parasına Dönüşüm: Mutabakat sağlanamazsa, 2/1/2018 TCMB efektif satış kuru ve TÜFE aylık değişim oranları esas alınarak bedeller Türk parasına çevrilir. Bu hüküm tahsili yapılmış/gecikmiş alacaklar, depozitolar ve kıymetli evraklar için uygulanmaz.
• Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi (Bildirim Yoluyla): Belirli süreli sözleşmelerde kiracı 15 gün önceden bildirim yapmazsa sözleşme 1 yıl uzar. Kiraya veren 10 yıllık uzama sonunda 3 ay önceden bildirimle sebepsiz feshedebilir. Fesih bildirimi yazılı olmalıdır. Aile konutunda eş rızası şarttır.
• Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi (Dava Yoluyla): Kiraya veren kendi gereksinimi, yeniden inşa/imar veya yeni malik gereksinimi için dava açabilir. Kiracıdan kaynaklanan sebepler arasında yazılı tahliye taahhüdüne uymama veya iki haklı ihtar bulunur. Dava açma süresi uzatılabilir, dava sebepleri kiracı aleyhine değiştirilemez.
• Yeniden Kiralama Yasağı: Gereksinim veya yeniden inşa/imar sebebiyle boşaltılan taşınmazlar, haklı sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralanamaz. Aykırılık halinde 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenir.

Temel Kavramlar

• Bina Vergisi Oranları: Meskenlerde binde bir, diğer binalarda binde iki. Büyükşehirlerde %100 artırımlı uygulanır.
• Arazi Vergisi Oranları: Arazide binde bir, arsalarda binde üç. Büyükşehirlerde %100 artırımlı uygulanır.
• Vergi Değeri (Matrah): Emlak vergisinin matrahı, taşınmazların 'rayiç bedeli' yani beyan tarihindeki 'normal alım satım bedeli'dir.
• Muafiyetler: Belirli sosyal gruplara (gaziler, engelliler vb.) ait brüt 200 m²'yi geçmeyen tek meskenler ile kamu kurumlarına, mezarlıklara, TSK vakıflarına ait araziler gibi daimî ve geçici muafiyetler bulunur.

Önemli Formüller

Temel Kavramlar

• Arsa Vergi Değeri Takdiri: Arsanın normal alım satım bedeli, emsal arsanın alım satım bedeline veya bina vergi değeri yoluyla takdir edilmesi.
• Arazi Vergi Değeri Takdiri: Arazinin cinsi, sınıfı ve kullanma durumuna göre, emsal arazi bedeline veya yıllık istihsal değerine göre takdir edilmesi.
• Normal Alım Satım Bedel Cetvelleri: Vergi daireleri tarafından düzenlenen, arsa ve araziye ait normal alım satım fiyatlarını gösteren cetveller.
• Takdir Komisyonları: Vergi Usul Kanunu gereğince kurulan, arsa ve arazilere ilişkin asgari ölçüde birim değerlerini tespit eden komisyonlar.

Önemli Formüller

Temel Kavramlar

• Makine, tesisat veya taşıt gibi iktisadi kıymetlerin yıl içinde kullanılmadığı günlere ait amortismanları, öncelikle genel gider hesaplarına kaydedilmeli ve sonrasında bu iktisadi kıymetlerin kullanılabileceği işlere dağıtılmalıdır. Bu yöntem, maliyetlerin doğru bir şekilde ilgili faaliyetlere yüklenmesini sağlar.
• Büro makineleri, mobilya ve mefruşat gibi genel kullanım alanına sahip iktisadi kıymetlerin amortismanları, doğrudan genel giderlere atılmalı ve dağıtımları bu kalem üzerinden gerçekleştirilmelidir. Bu, ofis ve idari faaliyetlerin maliyetini doğru yansıtır.
• İnşaat ve onarma işlerinde, geçici ve kesin kabul usulüne tabi olan durumlarda, işin bitim tarihi, geçici kabulün yapıldığını gösteren tutanağın idarece onaylandığı tarih olarak kabul edilir. Bu, projenin tamamlanma ve sorumluluk devri açısından resmi bir dönüm noktasıdır.
• İhtira beratının mucitleri veya kanuni mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancı olarak kabul edilir. Bu durum, gayrimenkul sermaye iradı tanımının bir istisnasıdır.

Önemli Formüller

Temel Kavramlar

• Yabancı kurum iştirak kazançları için %50 istisna oranının uygulanabilmesi için, iştirak payını elinde tutan şirketin yurt dışı iştirakin ödenmiş sermayesinin en az %50’sine sahip olması ve kazancın elde edildiği hesap dönemine ilişkin kurumlar vergisi beyannamesinin verilmesi gereken tarihe kadar Türkiye’ye transfer edilmesi şarttır. Aktifte tutma süresi bu istisna için aranan bir şart değildir.
• Gayrimenkul yatırım fonları veya ortaklıklarının kazançlarının istisnadan faydalanabilmesi için (emeklilik yatırım fonları hariç), sahip oldukları taşınmazlardan elde ettikleri kazançların en az %50’sinin, elde edildiği hesap dönemine ilişkin kurumlar vergisi beyannamesinin verilmesi gereken ayı izleyen ikinci ayın sonuna kadar kâr payı olarak dağıtılması şarttır. Bu süre içinde belirtilen oranda kârın dağıtılmaması halinde istisna kaybedilir.
• Kuruluş ve örgütlenme giderleri, ticari kazanç gibi hesaplanan kurum kazancının tespitinde hasılattan indirilebilecek giderler arasında sayılmıştır. Diğer seçenekler ise kanunen indirimi kabul edilmeyen giderlerdir.
• Türkiye’de yerleşmiş olmayan kişilerle, işyeri, kanuni ve iş merkezi yurt dışında bulunanlara Türkiye’de verilen ve münhasıran yurt dışında yararlanılan belirli mimarlık, mühendislik, tasarım, yazılım, tıbbi raporlama, muhasebe kaydı tutma, çağrı merkezi, ürün testi, sertifikasyon, veri saklama, veri işleme, veri analizi ve mesleki eğitim alanlarındaki hizmetlerden elde edilen kazancın %80’inin istisnadan yararlanabilmesi için, kazancın elde edildiği hesap dönemine ilişkin kurumlar vergisi beyannamesinin verilmesi gereken tarihe kadar tamamının Türkiye’ye transfer edilmesi şarttır. Ayrıca fatura veya benzeri belgenin yurt dışındaki müşteri adına düzenlenmesi de şarttır.

Önemli Formüller

Temel Kavramlar

• Kurumlar Vergisi Ödeme Süresi: Genel olarak beyannamenin verildiği ayın sonu; tasfiye/birleşme ve devir/bölünmede beyanname verme süresi içinde; muhtasar beyannamede ayın 26'sı.
• Dar Mükellef Kurum Kazancı: İş yeri/daimî temsilci vasıtasıyla elde edilen kazançlarda tam mükellef hükümlerinin uygulanması, belirli giderlerin indirim olarak kabul edilmemesi (ana merkeze faiz, komisyon vb.).
• Kurumlar Vergisi Oranları: Genel oran %25; bankalar, finans kuruluşları vb. için %30. Halka arz (%20 oranında) için 2 puan, ihracat için 5 puan, üretim için 1 puan indirim.
• Yatırıma Katkı Tutarı: İndirimli kurumlar vergisi uygulanmak suretiyle tahsilinden vazgeçilen vergi yoluyla yatırımların Devletçe karşılanacak tutarı. Kullanılmayan tutarlar müteakip dönemlerde dikkate alınmaz.

Temel Kavramlar

• KDV İstisnası: Katma Değer Vergisi Kanunu'nda belirli mal ve hizmet teslimlerinin KDV'den muaf tutulması durumudur. Örnekler arasında eğitim, sağlık, bankacılık, özelleştirme, bazı taşınmaz ve sermaye piyasası işlemleri yer alır.
• KDV Matrahı: KDV'nin hesaplandığı bedeldir. İşlem bedeli esas alınır, ancak bedelin bulunmadığı veya düşük olduğu durumlarda emsal bedeli veya emsal ücreti esas alınır.
• Emsal Bedeli: Bedeli bilinmeyen veya düşük olan işlemler için matrah olarak esas alınan, Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre tespit edilen değerdir. Genel idare giderleri ve genel giderlerden mamule düşen hisse bedele katılır.
• KDV Oranları: Mal ve hizmet teslimlerine uygulanan Katma Değer Vergisi yüzdesidir. Genel oran %20 olup, Cumhurbaşkanı kararlarıyla %1 ve %10'luk özel listeler ve konut teslimleri için farklı oranlar uygulanabilir.

Temel Kavramlar

• İşletme Hesabı Esası: İkinci sınıf tacirlerin kazançlarını hasılat ve gider farkına göre tespit ettiği usul.
• Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSİ): Arazi, bina, haklar gibi mal ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen iratlar (ticari/zirai işletmeye dahil olmadıkça).
• Safi İrat: Gayrisafi hasılattan iradın sağlanması ve idamesi için yapılan giderler indirildikten sonra kalan müspet fark.
• Tahsil Esası: Kira gelirinde gelirin elde edilme prensibi; nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olması gerekir.

Önemli Formüller

Temel Kavramlar

• Vergilendirme Dönemi (Gelir Vergisi): Gelir Vergisi'nde normal dönem geçmiş takvim yılıdır. Mükellefiyetin kalkması, tevkifat veya münferit beyanname gibi durumlarda özel dönemler uygulanır.
• Vergi Tevkifatı (Stopaj): Kamu idareleri, ticaret şirketleri, dernek/vakıf iktisadi işletmeleri gibi kurum ve kişilerce, GVK 94. maddede sayılan ödemeler üzerinden istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben yapılan kesintidir.
• Muhtasar Beyanname: Vergi tevkifatı yapmaya mecbur olanların, bir ay içinde yaptıkları ödemeler ve kestikleri vergileri ertesi ayın 23'üne kadar bildirdiği beyanname. Vergiler ise aynı ayın 26'sına kadar yatırılır.
• Kurum Kazancı: Kurumlar Vergisinin konusunu oluşturan, Gelir Vergisi Kanunu'nun ticari kazanç hükümleri uyarınca tespit edilen safî kazançtır. Kurumların aktifine kayıtlı mal ve hakların kira gelirleri 'ticari kazanç' olarak değerlendirilir.

Önemli Formüller

Temel Kavramlar

• Değerleme uzmanları, gayrimenkul değerleme lisansını almaya hak kazandıkları tarihten itibaren üç ay içinde Birlik'e üyelik için gerekli başvuruyu yapmakla yükümlüdürler. Bu yükümlülüğe uyulmaması halinde lisansları Kurulca iptal edilir.
• Değerleme kuruluşları Kurul tarafından yetkilendirildikleri tarihten itibaren üç ay içinde Birliğe üyelik için gerekli başvuruyu yapmakla yükümlüdürler. Bu yükümlülüğe uyulmaması hâlinde, Kurul, bu kuruluşlar hakkında her türlü tedbiri almaya yetkilidir.
• Konut değerleme lisansına sahip olan kişilerin, talep etmeleri halinde, Birliğe üye olmaları mümkündür. Kendi isteğiyle Birliğe üye olan konut değerleme lisansına sahip bu kişiler, Birlik üyeliğinin getireceği hak ve yükümlülüklere tabi olup, yükümlülüklerini yerine getirdikleri sürece genel kurullara katılabilir ve oy kullanabilirler.
• Kamu kurum ve kuruluşlarında çalışan değerleme uzmanlarının Birliğe üye olmaları ihtiyaridir. Ancak Kamu kurum ve kuruluşlarındaki görevleri sona eren değerleme uzmanlarının Birliğe üye olmak için üç ay içinde Birliğe başvurmalan zorunludur.

Önemli Formüller

Temel Kavramlar

• Birlik Üyeliğinin Askıya Alınması: Üyelik sıfatının ve ilgili tüm hakların belirlenecek geçici bir süre için kullanılmaması.
• Birlik Üyeliğinin İptal Edilmesi: Birlik üyesinin üyelik sıfatının tamamen sona erdirilmesi.
• İdari Para Cezası: Birlik Statüsüne ve kararlara uymayan üyelere 5.000 TL'den 50.000 TL'ye kadar uygulanan ceza.
• Üyeliğe Giriş Ücreti: Birlik üyelerinin bir defaya mahsus ödediği, genel kurulca belirlenen ücret (gerçek kişi için min. 2, tüzel kişi için min. 20 rapor ücreti).